Plus de 60 % des Bruxellois·es étant locataires, nous sommes convaincu.es qu’il est primordial de focaliser les énergies politiques sur le segment locatif du marché. Cette vision implique d’appréhender les mesures développées ci-dessous non pas comme une « liste de courses » dans laquelle l’on pourrait choisir l’un ou l’autre élément, mais bien comme un ensemble cohérent, faisant système, et dans lequel chaque mesure a sa place et son importance. Loin d’être exhaustive, cette note propose de manière synthétique les mesures qui semblent nécessaires au MOC de Bruxelles pour améliorer l’accès à un logement décent pour toutes et tous. Ceci implique une vision politique qui tende vers une baisse des loyers.
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Ce n’est pas nouveau, les loyers augmentent plus vite que le coût de la vie, et ce sans amélioration substantielle de la qualité des biens. En moyenne, tous les dix ans les loyers augmentent de 20 % en plus de l’indexation. Donc, ils prennent une place de plus en plus importante dans le budget des ménages, qui se retrouvent parfois avec un reste à vivre dérisoire. Cette charge est proportionnellement plus grande pour les ménages à faibles revenus. Les locataires consacrent en moyenne 35% de leur budget au coût du logement (loyer et charges), mais cette moyenne cache de véritables disparités entre les ménages : pour les plus pauvres, on atteint 70% du budget, il ne reste alors quasiment plus rien une fois le loyer payé.
Si l’accès à un logement décent est devenu si problématique pour une part de plus en plus grande des bruxellois.es, c’est en grande partie parce que le logement est aujourd’hui considéré comme un bien marchand, un investissement sûr, permettant un rendement élevé. Pour le MOC de Bruxelles, le problème n’est pas tant la propriété privée mais bien la propriété privée lucrative, qui non seulement tend à tirer les montants des loyers vers le haut, mais aussi constitue un transfert régressif accroissant les inégalités, car ce sont majoritairement des pauvres qui payent un loyer à des ménages plus aisés[1]. En ce sens, nous pensons qu’il y a un double enjeu : d’une part, favoriser les typologies de logement qui sortent de cette logique lucrative (voir points suivants « produire massivement du logement social » et « favoriser les alternatives ») mais aussi encadrer plus strictement le marché privé et penser dès à présent à des mécanismes régulant des grands acteurs et/ou promoteurs immobiliers tels que Airbnb, Immobel, le juteux nouveau concept de Coliving…, ayant une force de frappe potentiellement bien plus grosse que les « petits-multi-propriétaires ». Toutes les conditions sont réunies pour que la touristification et la financiarisation du logement deviennent un réel problème en région Bruxelloise.
- Produire massivement du logement social et rénover l’existant
Nous défendons ardemment la production de logements sociaux. À la fois solution abordable, bien collectif pérenne et solidaire, le logement social est également le meilleur rempart contre les discriminations qui gangrènent le marché privé. On ne peut se contenter d’une production annuelle de 200 logements sociaux alors que des dizaines de milliers de familles sont en demande, que des personnes vivent en rue ou dans des conditions d’extrême précarité. C’est d’une production publique massive dont Bruxelles a besoin, pas d’une production de logements abandonnée à des intérêts particuliers. Tous les terrains publics à construire doivent servir en priorité et majoritairement la cause du logement social. C’est-à-dire que, sur les rares terrains appartenant aux acteurs publics du logement social (SLRB, SISP), il ne devrait y avoir que des logements sociaux et, sur les autres terrains publics, il ne devrait y avoir que du logement public (même si différentes typologies de logements sont possibles). Nous demandons également que le terrain public reste public pour assurer progressivement une plus grande maîtrise du foncier.
La production de logements sociaux ne passe pas uniquement par la création de nouvelles unités mais également par la reconversion, la captation et la socialisation du bâti existant (préemption, vente forcée de logements laissés vides, de logements fermés par la DIRL, appartenant à des marchands de sommeil, acquisition à titre gracieux de biens en déshérence, …). Les propriétaires qui ne respectent pas les prescrits du code du logement (inoccupation, normes minimales…), malgré les avertissements et les sanctions ou qui commettent des infractions pénales de type marchand de sommeil, doivent voir leur droit de propriété remis en cause.
La promotion privée doit également être mieux encadrée et contrainte à produire du logement social afin de venir progressivement grossir le patrimoine régional.
Le MOC de Bruxelles est également attentif à la qualité de vie au sein des logements sociaux. Il est essentiel de mettre les habitant.es au cœur de la réflexion, avec comme mantra « habiter, c’est bien plus que simplement se loger ». En effet, fort de notre expérience de travail avec des locataires de logements sociaux, nous constatons trop souvent un manque de considération de la part des sociétés de logement à l’égard des habitant.es. Un manque d’espace collectif, de lieux de réelle concertation, de tissage de lien. Nous sommes convaincu.es qu’il est possible de penser des logements sociaux répondant à l’impératif quantitatif expliqué ci-dessus, mais aussi à l’impératif qualitatif : il faut des salles collectives accessibles aux habitant.es, des espaces extérieurs/espace verts disponibles pour appropriation (jardins partagés et autres), des espaces de concertation entre les habitant.es et la société de logement, avec un réel accompagnement démocratique des habitant.es, afin d’éviter un instrumentalisation de la participation. Les dispositifs PCS d’aujourd’hui sont trop souvent déconnectés, mal articulés avec le COCOLO et manquent de moyens pour mettre en place un travail sur le long terme et de qualité de formation et d’animation.
2. Une meilleure connaissance et un meilleur contrôle du marché locatif privé
Nous plaidons pour la création d’une Banque-Carrefour des logements. Bruxelles ne connaît finement ni l’état de son parc de logements, ni le niveau des loyers, ni les profils des bailleurs et des locataires. Les informations liées aux logements manquent de publicité et de centralité. Les bailleurs ont des obligations: proposer à la location un logement conforme aux normes de sécurité et de salubrité du Code du logement, faire enregistrer le bail, ne pas imposer un loyer abusif, faire certifier le logement pour informer sur sa performance énergétique… Des exigences que de trop nombreux propriétaires ne remplissent pas, en toute impunité.
Cette Banque-Carrefour regroupera l’ensemble des informations sur les logements : loyer (réel et indicatif), superficie, année de construction, et autres caractéristiques élémentaires (via un bail-type que nous souhaitons obligatoire), ainsi que le certificat PEB et le bail enregistré (actuels et précédents), un rapport (éventuel) de visite de la DIRL, de la commune, une interdiction de mise en location, une attestation de contrôle de conformité… Des informations qui doivent être disponibles pour le ou la (candidat.e) locataire ou acquéreur.se d’un logement.
Cela est essentiel pour le locataire car, d’une part, le PEB va être utilisé dans une série d’autres prescriptions légales. D’autre part, la possibilité pour un locataire de prendre connaissance de l’historique des baux relatifs à son logement est nécessaire pour rendre effectif le contrôle de l’augmentation des loyers entre deux baux et faciliter la contestation des loyers abusifs. Ce type d’augmentation est déjà limité en Région bruxelloise, mais, sans connaissance des baux, sa mise en œuvre est impossible.
Cette Banque-Carrefour peut également devenir l’outil permettant d’avoir une meilleure connaissance de la structure de la propriété à Bruxelles et, ce faisant, la capacité de légiférer plus efficacement dans ce domaine.
3. Plan de rénovation/isolation des bâtiments
Au vu de l’état du bâti bruxellois, des chiffres alarmants sur la précarité énergétique (qui concerne 25 % des Bruxellois·es) et des risques de flambée des prix de l’énergie – aucune mesure structurelle de régulation du marché de l’énergie n’a été prise à ce stade – nous ne pouvons que nous réjouir de la mise en place d’un plan ambitieux de rénovation des bâtiments. D’une manière générale, nous soutenons l’idée d’obligation d’isolation pour les propriétaires (occupants et bailleurs), les stratégies d’incitation en cours ayant montré leurs limites. Cependant, ce plan ne pourra atteindre ses ambitions sociales et environnementales que s’il fixe d’emblée ces objectifs comme étant prioritaires. C’est-à-dire qu’il porte intrinsèquement une série de mécanismes bénéficiant aux locataires précaires. En effet, force est de constater qu’à ce stade, seuls les objectifs de réduction de gaz à effet de serre ont guidé les choix politiques quant à la mise en place de l’Alliance Rénolution. Le secteur logement au sens large craint que ce plan ne participe en fait à une augmentation massive des loyers, à des phénomènes de rénovation-expulsion (rénoviction) permettant de changer radicalement et en peu de temps la population d’un quartier, bref, bénéficie plutôt aux propriétaires-bailleurs.
Pour éviter cet écueil, il est nécessaire de prévoir un conventionnement avec un gel complet du loyer au niveau avant travaux pour les propriétaires-bailleurs qui reçoivent de l’argent public pour toute rénovation, y compris énergétique. Il faut aussi anticiper la possible mise en location future de leur bien pour les propriétaires-occupant·es bénéficiant de primes. Une piste est de n’autoriser l’indexation des loyers pour ces biens que sur base de l’inflation pour une période considérable de temps. Le conventionnement doit également prévoir un mécanisme permettant de prévenir la « rénoviction ». Le non-respect des mesures de conventionnement devrait entraîner le remboursement de l’intégralité des primes reçues assorti d’une amende. Enfin, pour limiter la location de passoires énergétiques, il est nécessaire de conditionner toute nouvelle mise en location à un certain niveau d’isolation.
Par ailleurs, nous pensons qu’un cadre permettant la baisse des loyers réels et un contrôle de celui-ci doive impérativement préexister à la mise en œuvre des programmes importants de rénovation du bâti bruxellois qui sont actuellement à l’étude (Rénolution, PACE, réforme du RRU) et être mis en œuvre avant que ceux-ci ne commencent à porter pleinement leurs effets. Ce cadre pourrait être celui de la Commission Paritaire Locative et de la grille indicative des loyers.
4. Lutte contre les expulsions domiciliaires et le vide locatif
La hausse exponentielle et arbitraire des loyers ces vingt dernières années, sans aucune commune mesure avec la hausse des revenus, conduit un nombre croissant de locataires à ne plus pouvoir payer leur loyer. Dans plus de 80% des jugements d’expulsion, l’arriéré locatif est au centre du litige. Les loyers pratiqués sur le marché ne sont ni raisonnables, ni justes, ni objectifs. Ils sont le résultat d’un modèle économique qui privilégie le profit individuel au détriment du bien commun. Le juge de paix, qui condamne le locataire à l’expulsion pour un arriéré, ne se pose jamais la question du caractère potentiellement abusif du loyer. Il participe à la reproduction d’un rapport de force nettement défavorable aux locataires. Le meilleur rempart aux expulsions, c’est un encadrement contraignant du marché locatif qui doit conduire à une baisse des loyers !
La lutte contre les expulsions domiciliaires passe également par la création d’un fonds régional d’apurement des dettes de loyer intervenant en amont de la procédure judiciaire. C’est l’outil le plus équilibré pour empêcher la procédure d’expulsion sans pour autant mettre le propriétaire dans une situation financière potentiellement difficile. Pour le financement de ce fonds, plusieurs pistes sont possibles : utiliser le fonds régional de garanties locatives (voir ci-dessous), la mutualisation des moyens permettant d’envisager d’autres perspectives que le règlement des litiges en fin de bail (comme l’apurement des dettes de loyers). Une autre piste serait le fonds de solidarité mise en place par la toute nouvelle ordonnance expulsions, qui prévoit un système d’indemnisation pour les bailleurs pendant le moratoire. Ce fonds sera alimenté notamment par les amendes infligées aux bailleurs qui louent des logements insalubres et à ceux qui discriminent.
La mobilisation par le bailleur de ce fond doit être un préalable obligatoire à la saisine de la justice de paix. Ceci pourrait être aussi un point de départ à l’intervention des CPAS et autres services d’accompagnement. Le mécanisme doit aller de pair avec un renforcement des moyens des CPAS et des services de première ligne (services sociaux, médiation de dettes, …). C’est uniquement en intervenant avant la procédure judiciaire que l’on épargnera aux locataires les affres d’un endettement, aggravé par les frais de justice et indemnités et l’iniquité de procès desquels les locataires sont absents. L’ensemble du dispositif doit évidemment viser à stabiliser le locataire dans son logement.
Le bénéfice du fonds doit être conditionné au respect d’un loyer de référence et évidemment exclu si le logement est insalubre. Un fonds public ne doit pas profiter aux bailleurs qui mettent en location des logements insalubres ou demandent des loyers abusifs.
Un fonds de garantie locative généralisé alimenté par les locataires pourrait également offrir à la fois plus de garanties aux propriétaires et faciliter l’accès au logement aux locataires par la constitution progressive des garanties locatives en cotisant au fonds.
Enfin, il ne peut plus y avoir d’expulsions sans relogement. Il est impératif de rendre plus effective l’obligation de relogement qui pèse sur les communes.
Dans un contexte de marché du logement aussi tendu que celui que connaît Bruxelles, il ne devrait plus y avoir de vide locatif. La lutte contre celui-ci passe nécessairement par l’abrogation de la loi de 2017 qui pénalise le squat et par le soutien financier aux collectifs citoyens et associations qui mènent des projets d’occupation temporaires à finalité sociale.
5. Lutter contre les marchands de sommeil
Le délit de marchands de sommeil est inscrit dans le Code pénal depuis 2005. Il sanctionne les propriétaires qui profitent de la détresse humaine pour tirer bénéfice de la location de taudis. C’est vrai en théorie seulement, car bien peu d’affaires aboutissent à des condamnations. Si les victimes n’osent pas porter plainte, la faiblesse des sanctions s’explique aussi par l’attitude du parquet de Bruxelles qui ne donne pas priorité à ces dossiers et ne poursuit pas suffisamment.
Le nouveau Code pénal en discussion au niveau fédéral risque d’accentuer encore cet état de fait. Dans la nouvelle proposition, les pratiques de marchands de sommeil sont reprises comme des infractions de niveau 2 (sur un total de 8), de moindre gravité, ce qui pourrait amener le parquet à moins s’investir encore.
Nous appuyons l’idée, défendue par les collectifs et associations d’aide aux victimes et par leurs avocat.es, de désigner à Bruxelles un.e magistrat.e “marchands de sommeil” de référence pour donner une place et du temps à la lutte contre ces pratiques sordides.
6. Favoriser les alternatives
Les politiques publiques ont beaucoup misé sur l’accès à la propriété mais elles rencontrent visiblement peu de succès puisque la proportion de locataires reste stable à Bruxelles depuis des décennies. Potentiellement, l’acquisitif pourrait donner la possibilité d’assurer une sécurité de logement aux plus précarisés. Mais il faudrait pouvoir évaluer sous ce prisme l’efficacité des aides à l’achat.
Nous défendons de notre côté les principes du CLT (Community Land Trust) : droit de préemption systématique en cas de revente et limitation de la plus-value du ménage vendeur. En outre, le fait de dissocier la propriété du sol, de la propriété du bâti limite le coût de l’achat et offre des opportunités d’accession à la propriété aux personnes qui ont moins de ressources.
Le CLTB doit être davantage impliqué dans les grands projets d’urbanisation de la région, dans les zones en reconversion et dans les programmes de rénovation urbaine. Des opérateurs publics comme Citydev et le fonds du logement (pour ses opérations de construction/rénovation/vente) doivent revoir en profondeur leur manière de produire du logement et d’en garantir l’accessibilité financière au fil des reventes.
Outre le CLTB, il est essentiel de favoriser les alternatives à la propriété privée « classique » et à la location classique : les coopératives telles que Fair Ground, Angela D ; l’habitat partagé, intergénérationnel,… Pour ce faire, il est également essentiel de mettre fin au statut de cohabitant.
7. Une approche féministe du logement
Enfin, nous insistons sur l’importance d’adopter une approche féministe du logement. En effet, le mal logement se décline majoritairement au féminin ; le logement est le lieu où le travail reproductif, le care, est pris en charge majoritairement par les femmes ; le logement est aussi un espace de violences pour de trop nombreuses femmes[2]. Concrètement, cette prise en compte de l’approche féministe peut passer par l’obligation, pour tout nouveau projet de logement privé et public, 1°de prévoir des espaces communs de lieu de vie et de care communautaire (buanderies communes, salles à manger collectives, salles de jeu pour les enfants et de détente pour les adultes, espace de stockage pour poussettes et vélos, …) – et éviter que le financement de ces espaces reposent sur le loyer des ménages 2° d’aménager des espaces accueillants pour les tâches reproductives, préconiser une architecture modulaire répondant à l’évolution des rôles des individus dans la famille,…
Faciliter la création et l’accès à des espaces communs ou espaces mutualisés est un moyen de regagner des « lieux à soi » ainsi que du « temps pour soi ». L’implantation de ces espaces entre le privé et le public permet de rompre l’isolement et offre une opportunité pour la cohésion entre les habitant.es, en permettant de collectiviser les tâches de soin, mais aussi en constituant des espaces de rencontre et de convivialité, qui favorisent également la prévention des violences conjugales et intrafamiliales. Cela nécessite aussi repenser les modes de gestion et de gouvernance au sein de grands ensembles de logement, en veillant par exemple à ce que le règlement d’ordre intérieur relatif à l’entretien des espaces communs prévoie explicitement une gestion paritaire de ceux-ci.
[1]A ce sujet, lire F. Ghesquière, « Qui sont les bailleurs en Belgique », Observatoire Belge des Inégalités, 3 avril 2023.
[1]C’est dans leur domicile privé que les femmes subissent la majorité des violences qu’elles rencontrent au cours de leur vie.
